各區管委會，各鎮人民政府，各街道辦事處，市政府各部門、各直屬單位：

《海安市城鎮老舊小區綜合提升改造實施細則》已經市十七屆人民政府第28次常務會議研究同意，現予印發，請認真貫徹執行。

海安市人民政府

2024年6月25日

（此件公開發布）

海安市城鎮老舊小區綜合提升改造實施細則

第一章 總 則

第一條為深入踐行以人民為中心的發展思想，創造性貫徹落實黨中央、國務院關于老舊小區改造工作的決策部署，進一步規范城鎮老舊小區改造工作機制，更好地推進市政府為民辦實事項目實施，現結合上級有關要求和我市實際情況，制定本實施細則。

第二條本細則適用于海安市行政區域內的城鎮老舊小區改造。

第三條本細則所稱老舊小區改造，是指按照國務院、江蘇省和南通市有關老舊小區改造政策法規，根據本市城市總體規劃和社會經濟發展計劃，對老舊小區及與老舊小區直接相關的城市基礎設施進行綜合改造提升的行為。原則上屬于2000年底前建成的老舊小區或2000年之后、2005年底前建成但其公共配套設施老化、破損嚴重、環境差、影響居民正常生活、群眾改造意愿強烈的老舊小區。

第四條老舊小區改造應按照“政府主導、居民參與，以人為本、惠民利民，因地制宜、穩步推進，創新機制、治管并舉”的原則進行。

第五條市政府成立由市分管市長為組長，城管、住建、資源規劃、相關區鎮街道為成員的海安市老舊小區改造工作領導小組，以下簡稱“市舊改領導小組”，負責統籌市級指揮力量，協調發揮相關部門（單位）專業力量，建立定期會商、檢查、指導、協調、督查和考核制度，切實發揮高位統籌推進職能。

領導小組下設辦公室（以下簡稱“市舊改辦”）設在市城管局，負責起草全市老舊小區改造工作相關政策規定，編制全市老舊小區改造項目計劃；負責老舊小區改造項目年度計劃資料收集、信息初審和上報工作，做好目標任務分解、下達工作，督查指導老舊小區改造項目實施。

第六條市舊改領導小組各成員單位，應當按照各自職責分工，扎實做好相關工作。

市城管局：牽頭老舊小區改造工作的組織、指導、協調、督查和驗收，負責老舊小區改造規劃、方案匯總、技術導則、進度考核等工作，研究完善長效管理機制，制定相關的資金支持和獎勵措施，全面掌握工作進展，協調解決改造實施過程中的重點難點問題。會同相關區鎮做好改造小區范圍內違章搭建拆除工作。

市委宣傳部：指導老舊小區改造相關宣傳工作，積極引導社會輿論加強精神文明建設，營造社會各界支持、群眾積極參與老舊小區改造的濃厚氛圍。

市發改委：協助牽頭部門按當期要求做好保障性安居工程中央預算內投資計劃申報工作。

市住建局：協助老舊小區改造工作推進，參與老舊小區改造方案評審，提供改造相關專業技術指導和支持，對涉及市政管養范圍的設施進行改造。

市財政局：做好老舊小區改造資金保障和績效評價工作的督促指導，及時將上級補助資金撥付至牽頭部門統籌分配使用；加強對央補改造資金使用的監督指導；對項目財審等工作實行綠色通道，提升質效。

市公安局：依法查處在實施過程中出現的阻撓施工、擾亂社會治安行為；指導改造后小區的停車位施劃；指導安防設施新建和改造工作。

市資源規劃局：配合老舊小區改造規劃，做好技術指導、項目豁免、簡化審批流程、臨時建筑審批等工作。

市教體局：指導老舊小區增配體育健身器材和文體休閑廣場改造建設。

市數據局：對老舊小區改造涉及的招投標、施工許可證等相關審批工作實行綠色通道，提升質效。

市信訪局：按規定做好涉及老舊小區改造工作信訪事項處理。

市社會治理中心：依托12345熱線及時受理老舊小區改造合理訴求，第一時間交辦屬地和部門，跟蹤督促承辦單位按時辦理，指導職能部門矛盾調處。

區鎮街道：是本轄區老舊小區改造的責任主體，涉改區鎮街道應建立相應組織，抓好本轄區小區改造籌劃與組織實施，開展摸底排查、意見調研、群眾表決、宣傳發動、項目設計、方案編制、招投標、項目進度、工程質量監管、安全生產、竣工驗收、輿情處置、矛盾調處等全過程統籌工作；嚴格按照規定合理使用上級補助資金并做好績效自評工作；完成領導小組交辦的其他工作。

城建集團：根據市老舊小區改造總方案，制定年度供水管網改造計劃并組織實施，做好涉改小區外接及周邊市政設施改造。

供電公司：制定年度老舊小區改造供配電改造計劃，落實改造資金，積極配合做好改造小區供配電設施改造。

專業經營單位（新奧燃氣、中國電信、中國移動、中國聯通、江蘇有線）：按照相關規定承擔老舊小區改造中涉及的燃氣、弱電等管線及設備改造工作，保障老舊小區各類設施安全高質運轉和居民正常使用。

第二章 改造類型及內容

第七條老舊小區綜合改造提升項目根據不同小區的差異及自身條件，分為基礎版、提升版和示范版三種改造類型。

基礎版：為必須改造整治的內容，重點解決居民生活基本問題，完善公共部位基礎配套設施。主要包括小區內供排水、供電、燃氣設施改造，雨污水管網改造疏通，弱電管線規整，破損路面整修，小區一層以下景觀整治，改善老舊小區環境臟亂差及管理機制不健全等問題。

提升版：在完善公共部位基礎配套設施的基礎上，重點抓好小區管理及配套服務，改善居住品質，體現城市提升導向。主要包括小區內綠化改造提升，適老化改造，在小區出入口或適當區域設置快遞或外賣存放用房，鼓勵有條件的老舊小區加裝電梯、增設停車設施、增設電動自行車及汽車充電設施、配套物業用房等，并適當通過拆舊、拆違等形式，提升宜居環境。

示范版：在提升版改造整治的基礎上，重點完善社區公共服務設施，優化資源配置，提升小區智能設備和硬件系統，推動完善社區治理。主要包括實施強電纜化下地，提升小區智能化等軟件建設，打造智慧小區，完善基層黨建建設，配置社區服務設施、文化體育設施、養老服務設施等內容。

第八條原則上堅持“一區一策”，支持并鼓勵集中連片的老舊小區統一改造，實施主體要結合實際，積極按照集中連片的要求，編制老舊小區改造方案。方案應明確連片改造范圍，改造內容及標準，通過招投標方式確定全過程工程咨詢服務，申報、實施項目。

第三章 實施流程

第九條開展宣傳發動。通過報紙、廣播、電視及網絡、微信等載體，廣泛宣傳老舊小區改造的政策常識和共同締造的基本理念，組織專人深入老舊小區宣講改造政策、內容、標準、程序、權利、義務，引導和動員居民積極支持和參與。

第十條 組織申報。由各街道社區認真勘察、廣泛征求小區業主的意見，依據《民法典》等相關法規，組織專有部分面積占比2/3以上且人數占比2/3以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積3/4以上且參與表決人數3/4以上的業主同意改造后，由業主委員會或業主依法表決確定的小區業主代表，向所在街道社區自愿申報改造,承諾自愿支持小區改造、接受物業長效管理、拆除違章搭建,并就小區內公共資源利用等達成一致意向。市舊改辦對區街的上報名單復核后，報市政府審批。

第十一條 制定方案。由經招投標確定的設計單位根據設計任務書和前期調研摸底情況，結合居民改造意愿，組織專業團隊討論、確定設計的方向和框架，明確設計的重點，制定改造方案，突出特色，彰顯亮點。

第十二條市、區兩級評審論證。市舊改辦組織住建、資源規劃、城建集團、供電公司、通信運行商、燃氣公司等單位，對方案進行審查并形成修改意見，區鎮、街道牽頭辦理項目立項手續。改造方案應由所在社區收集業主意見建議，對居民提出的問題，合理建議認真吸納，不合理訴求針對性地溝通解釋，區鎮、街道對改造方案把關修改完善。修改后的改造方案，應公示不少于5個工作日。公示后的改造方案，由區鎮、街道提交市舊改辦審核備案。

第十三條工程招標。區鎮建設部門應通過公開招標方式，確定施工、監理等實施單位,負責實施具體改造工作。

第十四條工程建設管理。區鎮街道在實施改造工程中，應嚴抓施工質量，須遵守主材報驗制、施工公示制、工序報驗制，根據項目實際情況和經評審的設計方案，進行施工圖設計，精心組織施工，加強質量、成本、進度、安全、文明施工等管理，確保建設目標任務高質高效完成。區鎮、街道、社區應成立專班，明確專人現場督導，建立問題倒逼質量管理機制，加強對項目質量全過程督查。

實施主材報驗制，區鎮街道督促中標單位周密做好進場前的準備工作，排定施工方案和工程進度，施工前按規范進行材料送檢，檢測合格方可使用，對檢測不合格的須無條件返工。安全、質量、揚塵管理須嚴格按合同要求管理到位。

實施施工公示制，區鎮街道應在顯著位置設立施工公示牌，主要包括：項目基本情況，平面布置圖及主要效果圖，改造內容、施工起止時間，街道、社區、設計單位、施工單位、監理單位名稱、資質及監督電話，意見建議反饋途徑及方式，工程建設注意事項等。

實施工序報驗制，施工過程中，區鎮街道按規定要求中標單位申請工序報驗，加強對隱蔽工程的過程驗收，并將隱蔽部位影像資料作為監理、竣工資料中的必備資料。對管道、墊層、窨井、化糞池等隱蔽工程的驗收需須經建設、施工、監理等單位聯合簽字確認合格后方可進入下一道工序的施工。

第十五條竣工驗收。工程竣工后，由區鎮街道組織設計等單位進行竣工驗收，并自工程竣工驗收合格之日起15日內向市舊改辦備案。屬地建設行政主管部門及其他相關行政部門要共同參與和監督驗收工作，發現問題應責令限期整改。老舊小區改造驗收達標后，交付所在地街道、社區接管實施長效管理。

第十六條 長效管理。實施綜合改造的老舊小區原則上應實行社會化、專業化物業管理;暫不具備社會化、專業化物業管理條件的，可按業主自管或準物業管理方式進行管理。區鎮、街道在市城管局的指導下具體負責，組織小區業主依法成立業主大會、業主委員會和小區議事協調委員會等組織，確定小區管理模式、物業管理單位、物業服務內容、服務標準、收費標準等相關事項。社區協助街道指導小區業主積極參與有關事項的決定并進行監督，引導居民養成自我約束、自我管理意識。

第十七條績效評價。根據省住建廳設定的績效目標，運用科學、合理的績效評價指標、評價標準和評價方法，對改造的全過程、改造成效以及群眾滿意度進行客觀評價。

第四章 資金籌集及使用

第十八條 堅持“民生優先、盡力而為、量力而行”的原則，統籌各方資源，拓寬籌資渠道，通過中央、省級資金補助和政府投入、企業支持、業主出資、市場融資等多種方式，積極籌措改造資金。資金主要來源：

中央、省級補助：積極爭取中央、省級專項補助資金，包括地方政府債券支持資金。要嚴格考評程序，做到專款專用，最大限度發揮補助資金集聚效應。

政府投入：老舊小區改造中有爭取到上述其中之一資金的，老舊小區改造政府投入部分經費由市、區鎮財政按照1:1比例承擔。

企業支持：支持專營管線單位或國有專營企業對出戶部分的供水、供電、供氣、通信等專業經營設施設備的改造提升。結合老舊小區改造，同步推進燃氣、供水、電力等管線的“一戶一表”改造。

業主出資：按照“誰受益、誰出資”原則，鼓勵居民通過據實分攤、自籌集資、合理使用公共收益、補繳住宅專項維修資金、申請個人住房公積金、投工投勞、出資加裝電梯等方式籌集資金參與老舊小區改造。

市場融資：吸引社會資本參與老舊小區改造，采取“一事一議”的方式，對小區閑置低效空間進行合理利用、改擴建或盤活新建，建設社區配套公共服務和商業設施（如：社區服務、衛生防疫、停車場、養老、托幼、農貿市場等）；除收取物業管理服務費外，社會資本方運營小區廣告位、充電樁、快遞柜、停車位等按規范程序賦予經營權，以彌補運營支出的不足部分。

第十九條中央、省市補助資金由市財政統一匯集，并撥付給市城管局，市城管局按照《中央財政城鎮保障性安居工程專項資金管理辦法》規定，分配資金至各區鎮。居民自籌等來源資金，由區鎮納入該項目專戶，專賬管理、專款專用。

第五章 監督管理

第二十條 當年由江蘇省住建廳、財政廳下達老舊小區改造計劃的項目，3個月內未開展招投標工作的，由市舊改辦責令區鎮限期整改，6個月內未開工的，由市舊改領導小組以書面形式向區鎮下發督辦函，并責成限期整改落實。

第二十一條 各老舊小區改造項目補助資金和其他資金按照專項管理、分賬核算的原則管理，依據指定的資金用途使用，不得截留、擠占、挪用資金。

第二十二條 市城管局適時對我市老舊小區改造工作進行通報，對相關單位的考核納入城市管理考核中。

第二十三條 發揮各類新聞媒體作用，加大對老舊小區改造工作的宣傳引導，激發小區居民主人翁意識，為推進改造工作營造良好的輿論氛圍。

第二十四條 對在改造過程中執行不力、推諉扯皮、影響改造工作進程的，由市政府分管負責人約談，并抄送市紀委效能辦進行通報，依法依紀追究相關單位或人員的責任。

第二十五條審計部門應加強對老舊小區改造工作的審計監督。市財政局會同市城管局等有關部門對補助資金使用情況開展經常性監督檢查。對于違反規定，采取虛報、多報等方式騙取補助資金，或者不按規定分配使用補助資金的，由市財政局收回已安排的補助資金或扣減下一年度補助資金，并依照《市政府辦公室關于印發海安市市級財政專項資金管理辦法的通知》（海政辦發〔2021〕114號）等有關規定，追究相關單位和個人的責任。

第二十六條 街道、社區、業主委員會（物業管理委員會）應建立健全改造后小區管理規約，監督落實常態長效管理，鞏固老舊小區改造成果。

第六章 附 則

第二十七條本細則自2024年7月1日起施行，如遇政策調整，按照上級最新規定要求執行。

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