各區管委會，各鎮人民政府，各街道辦事處，市政府各部門、各直屬單位：

《關于海安市農村房地一體不動產登記工作遺留問題的處理意見（試行）》已經市第十六屆人民政府第42次常務會議研究同意，現予以印發，請認真貫徹執行。

                             海安市人民政府

                   2020年9月8日

（此件公開發布）

關于海安市農村房地一體不動產登記工作遺留問題的處理意見（試行）

根據《省委省政府關于抓好“三農”領域重點工作確保如期實現高水平全面小康的意見》（蘇發〔2020〕1號）文件精神和南通市統一部署，我市農村房地一體不動產登記頒證率須在2020年底達50%以上，2021年底前基本完成農村房地一體不動產登記頒證，實現“應登盡登”。為加快推進全市農村房地一體不動產登記頒證工作，根據《中華人民共和國土地管理法》《不動產登記暫行條例》《江蘇省土地管理條例》《江蘇省村鎮規劃建設管理條例》和《江蘇省不動產登記條例》等有關規定，本著“尊重歷史、注重現實、有利于生產生活、充分發揮村民自治作用”的原則，現就處理全市農村房地一體不動產登記工作相關遺留問題明確如下意見：

一、確權登記的必備條件

符合下列所有情形的，方可申請確權登記：

（一）一戶一宅，或者已擁有一處宅基地的本集體經濟組織成員，因繼承宅基地上的房屋而形成的“一戶多宅”；

（二）建房、購房時為本集體經濟組織成員且符合宅基地申請條件，或非本農民集體成員因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規劃和批準使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權；

（三）宅基地占地在2018年度土地利用現狀變更調查成果應為非農用地；

（四）2019年5月1日《江蘇省不動產登記條例》實施前房屋已實際建成。

二、不予確權登記的情形

有下列情形之一的，不予確權登記：

（一）出售房屋后再建的；

（二）因征地、土地綜合整治等原因已享受過拆（搬）遷

安置的；

（三）亂占耕地建房、違反生態保護紅線管控要求建房、

城鎮居民非法購買宅基地、小產權房的；

（四）權屬存在爭議的；

（五）法律、法規規定的其他情形。

三、面積認定

（一）1982年2月國務院《村鎮建房用地管理條例》實施前，農村村民使用宅基地建房，至今未翻建、改建、擴建的，其宅基地使用權和房屋所有權按實際面積認定。

（二）1982年2月國務院《村鎮建房用地管理條例》實施后，農村村民使用宅基地建房，有審批手續或已進行過登記，至今未翻建、改建、擴建的，其宅基地使用權和房屋所有權按審批面積或登記面積認定。

（三）無審批手續或審批手續不全的,其宅基地使用權和房屋所有權面積按以下標準認定：

1.宅基地面積執行標準：宅基地面積以戶為單位計算，不滿4人戶，每戶不超過120平方米；4人（含4人）以上戶每戶不超過135平方米。

2.房屋面積執行標準：住房和生活性附屬用房的建筑占地面積不得超過宅基地面積的百分之七十，建筑面積標準按照批準建筑占地面積結合房屋層數計算。

（四）宅基地或者房屋實際面積超過規定面積標準或者批準面積，但家庭常住直系人口和政策性照顧人口6人（含6人）以上，有兩個以上在原籍定居的子女，至少有一個子女已婚并具備獨立生活條件，且分戶后人口不少于3人的，符合宅基地使用權申請條件，經確認可以分戶的，給予分戶登記或者按共用宗地登記，且宅基地使用權和房屋所有權申請登記的面積不得大于可分戶的面積標準之和。

宅基地或者房屋實際面積超過規定面積標準或者批準面積，符合宅基地使用權申請條件但不符合分戶條件的，在不動產登記簿和不動產權證書附記欄中注明超過標準或批準的用地面積和房屋面積。

（五）非本集體經濟組織成員或者已擁有一處宅基地的本集體經濟組織成員，因繼承宅基地上的房屋申請登記的，在不動產登記簿和不動產權證書附記欄中注明房屋來源為繼承。

因繼承、婚姻變化等分家析產的，可分別提出申請，以原有的合法宅基地和房屋面積進行分割登記，且分割后的房屋必須具有獨立使用功能；無法分割的房屋，按共用宗申請登記。

四、享受宅基地的集體經濟組織成員認定

享受農村宅基地集體經濟組織成員認定應遵循“依據法律、尊重歷史、實事求是、公平合理”的原則，可以運用農村集體產權制度改革過程中對股東（農村集體經濟組織成員）身份界定的基本成果，以戶籍關系為主要依據，按照《海安縣農村集體經濟組織成員資格界定工作指南》規定的條款和程序產生，結合土地承包、福利享受、居住以及義務履行等情況綜合考慮，產生人員不得重復享受農村宅基地資格權、農民安置房資格權。

五、確認程序

本意見中缺少權屬來源證明材料的，其宅基地和房屋面積、房屋建設年代以及分戶等情況，經村民小組、村（居）委會、鎮人民政府（街道辦事處）逐級確認，依法申請登記。具體流程為：村民申報——村民小組認可——村（居）委會初審——區鎮組織農經站（科、組）、建設環保服務站（局、中心）和國土所（分局）審核[農經站（科、組）審核農村宅基地保障對象、建設環保服務站（局、中心）核定允許登記的房屋面積，國土所（分局）審核土地權屬性質、地類是否非農用地、核定宅基地登記面積]，經公示無異議后確認。因特殊原因無法確認的報市自然資源統一確權登記領導小組辦公室認定。

房屋位于原城市、鎮規劃區外且在2008年1月1日《城鄉規劃法》實施前建設的，在辦理時可不提交符合規劃或建設的相關材料；《城鄉規劃法》實施后建設的，由村（居）委會公告15天無異議后，經區鎮審核后，按照審核結果辦理。

六、矛盾化解途徑

因家庭內部涉及不動產繼承、分家析產、婚姻變化等情形，關系到各權利人合法利益的，各權利人可自行協商解決；協商未達成一致意見的，可以通過調解、訴訟等方式解決。

七、本意見由市自然資源和規劃局、住房和城鄉建設局、農業農村局負責解釋。

八、本意見施行后，如與國家、省、南通市出臺有關規定不一致的，從其規定。

九、本意見自公布之日起三十日后施行。

附件：1.“三級確認”實施辦法和流程

      2.海安市農村房地一體不動產確權申請審核表

附件1

“三級確認”實施辦法和流程

一、“三級確認”政策依據

依據《江蘇省不動產登記條例》第四十七條“ 本條例施行前房屋已經建成，但缺少權屬來源證明材料的，其宅基地和房屋面積、房屋建設年代以及分戶等情況，經村民小組、村（居）委會、鄉鎮人民政府（街道辦事處）逐級確認，依法申請登記”的規定，在符合我市處理意見中規定的確權登記條件的前提下，對無審批手續或審批手續不全的宅基地使用權和房屋所有權的確認采用“三級確認”的方法，解決符合宅基地及建房申請條件，但無用地或建房審批材料的歷史遺留問題。

二、“三級確認”適用情形

（一）宅基地和房屋無權源或權源與現狀不符的；

（二）1982年2月前建房，至今未翻改擴建的；

（三）涉及權利人家庭成員變化認定的；

（四）權利人申請分戶登記的；

（五）其他需采用“三級確認”情形的。

三、“三級確認”程序和內容

按照“權利人申報→村民小組認可→村委會初審→區鎮確認”的程序進行“三級確認”：

（一）權利人申報

權利人在登記申請時，填寫《農村宅基地使用權和房屋所有權確認申請審核表》（以下簡稱“確認申請審核表”），權利人承諾對申請的內容真實性負責。

（二）村民小組認可

在權利人完成申報的基礎上，由村民小組長代表村民小組，對權利人申請內容的真實性進行核實，并在確認申請審核表上簽字確認。

（三）村委會初審

在村民小組認可的基礎上，由分片干部代表村委會進行審核，并在確認申請審核表上簽署意見，意見必須明確建房時是否為本集體經濟組織成員，是否符合“一戶一宅”。村主任對分片干部審核情況進行復核確認并簽署初審意見。

（四）區鎮確認

1.在村委會審核通過的基礎上，區鎮農經站（科、組）按規定審核符合享受宅基地的集體經濟組織成員數，國土所（分局）審查人員按規定確認擬登記的宅基地使用權面積，建設環保服務站（局、中心）人員按規定確認擬登記的房屋和面積，并在確認申請審核表上簽字。

2.確認申請審核表經村民小組、村委會、區鎮農經站（科、組）、國土所（分局）、建設環保服務站（局、中心）簽字蓋章確認,匯總后由區鎮公示30天，拍照留存。公示無異議或異議不成立的，區鎮在確認審核表上簽字蓋章確認。

3.經“三級確認”出具的確認申請審核表可作為宅基地使用權和房屋所有權的權源證明材料。因特殊原因無法確認的報市自然資源統一確權登記領導小組辦公室認定。

附件2

海安市農村房地一體不動產確權申請審核表

申請人(權利人)				聯系電話
土地坐落		鎮（街道）       村       組        號
戶籍所在地				權籍號
家庭人口		人		建房時間		年    月
家庭 其他 成員	姓    名
	年    齡
	與戶主關系
房屋結構				翻改擴建時間		年    月
房屋來源				樓層
原土地審批 （或登記）面積		平方米		原建房審批 （或登記）面積		平方米
宗地面積		平方米		符合分戶條件 的共有權人
房屋建筑面積		平方米
土地房屋來源與申請原因		本權利人家庭人口人 ，建房時（是或非）本集體經濟組織成員，房屋建于年月，（有或無）宅基地批準手續，（有或無）建房批準手續，（有或無）翻改建，房屋來源為，只有這一處宅基地。現申請對本人宅基地使用權和房屋所有權進行確認登記。本人承諾以上所述內容真實，若有造假和隱瞞，愿承擔法律責任。                              申請人：                    日期：
村民小組意見		情況屬實。 村民小組長簽字:             日期:
村委會意見		該權利人（是或非）本集體經濟組織成員，經初步核實，符合宅基地申請使用條件和“一戶一宅”，同意確權。    審核人：          負責人：         （公章）           日期：
區鎮農經站 （科、組）意見		該權利人（是或非）本集體經濟組織成員，經核實，該權利人家庭 人為符合享受宅基地的集體經濟組織成員。 審核人：          負責人：         （公章）           日期：
區鎮國土所（分局）意  見		該宅基地在年度變更調查中為非農用地，建議按面積 平方米，確定宅基地使用權。    審核人：          負責人：         （公章）           日期：
建設環保服務站 （局、中心）意見		建議按房屋面積平方米、房屋幢號確定房屋所有權。 審核人：          負責人：         （公章）       日期：
區鎮（街道） 審核意見		經公示，無異議，同意確認。         負責人：         （公章）            日期：
備  注
填表說明： 1.申請人(權利人)必須是土地和房屋同一權利人，若不一致可通過 “矛盾化解途徑”   規定方式明確； 2.房屋來源指房屋是自建、繼承、受贈、買賣等情況； 3.宗地面積和房屋建筑面積根據宗地圖和房屋平面圖提供的面積填寫； 4.符合分戶條件的共有權人指允許分戶的另一個權利人姓名。

市政府印發關于海安市農村房地一體不動產登記工作遺留問題的處理意見（試行）的通知(海政規〔2020〕10號).doc

市政府印發關于海安市農村房地一體不動產登記工作遺留問題的處理意見（試行）的通知(海政規〔2020〕10號).pdf